Κύκλος ακινήτων
Τα ακίνητα ως μέρος της γενικότερης οικονομίας υπόκεινται σε κύκλους. Οι κύκλοι αυτοί είναι διαφορετικοί μεν, αλλά από την άλλη σχετίζονται με τα business cycles. Σύμφωνα με τη «θεωρία κυμάτων» του Κοντράτιεφ, ο καπιταλισμός περνά κρίσεις μέσα από τις οποίες ανανεώνεται και επιβιώνει. To ζητούμενο από τη μάζα των επενδυτών των ακινήτων (και όχι μόνο) είναι να προσδιορίσουν τη φάση του κύκλου που βρισκόμαστε ανά πάσα στιγμή, και να προσδιορίσουν μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα την τάση. Το παραπάνω φυσικά και δεν είναι εύκολο, αφού εκτός από σπουδή, γνώση και εμπειρία (ικανότητα) χρειάζεται και τύχη. Για καλύτερη μελέτη του κύκλου παρουσιάζονται κάποια στοιχεία που αφορούν την προσφορά και τη ζήτηση ανά επαρχία.
Προσφορά
Ο τομέας των κατασκευών αποτελεί διαχρονικά έναν από τους σημαντικότερους πυλώνες της οικονομίας της Κύπρου, έχοντας μια συνεισφορά της τάξης του 16% στο ΑΕΠ της χώρας. Παρότι στις κατασκευές φαίνεται να υπήρχε ένα μικρό πλήγμα κατά το 2020 λόγω της έλευσης της πανδημίας COVID-19, το 2021 η πορεία ήταν ανοδική, με τις νέες άδειες οικοδομής να παρουσιάζονται ως οι υψηλότερες της τελευταίας 8ετίας.
Πιο συγκεκριμένα, η Λευκωσία και η Πάφος παρουσιάζει αύξηση των νέων οικιστικών μονάδων κατά 11% και 18% αντίστοιχα, ενώ οι νέες άδειες στη Λεμεσό είναι μόνο κατά 3% αυξημένες. Ταυτόχρονα, ενώ η Λάρνακα για αρκετά χρόνια υστερούσε σε σχέση με τις υπόλοιπες επαρχίες, φαίνεται πως πλέον βρίσκεται στο επίκεντρο της προσοχής των επιχειρηματιών ανάπτυξης γης, καθώς αναβαθμίζεται συνεχώς με νέα σημεία ενδιαφέροντος και νέες υποδομές, ενώ λόγω προσιτών τιμών ανταγωνίζεται άλλες παραθαλάσσιες πόλεις, όπως τη Λεμεσό, στις οποίες οι τιμές των ακινήτων παραμένουν σταθερά πολύ υψηλές.
Στον αντίποδα, η Αμμόχωστος για το 2021 παρουσιάζει αρνητικό πρόσημο, γεγονός το οποίο συνδέεται τόσο με το Brexit, όσο και με τον προσωρινό τερματισμό του κυπριακού επενδυτικού προγράμματος, και είναι εμφανές και μέσα από το παραπάνω διάγραμμα.
Ζήτηση
– Από το 2014 έως το 2019 οι συνολικές συναλλαγές ακινήτων (πωλήσεις / μεταβιβάσεις και πωλητήρια έγγραφα / συμβόλαια) παρουσίαζαν σημαντική αύξηση. Με την εμφάνιση του COVID-19 και τον προσωρινό τερματισμό του επενδυτικού προγράμματος, οι συναλλαγές το 2020 παρουσίασαν μείωση της τάξης του 19,9%. Παρ’ όλα αυτά η μείωση αυτή δεν φτάνει την αντίστοιχη του 2013 (κούρεμα καταθέσεων).
– Σημειώνεται ότι ποσοστό των πωλήσεων αφορά αναδιαρθρώσεις και αποκτήσεις ακινήτων από χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς.
– Το 2021 σημειώθηκε σημαντική αύξηση στον αριθμό των συναλλαγών, ξεπερνώντας τα επίπεδα προ-COVID εποχής.
– Παρά τους περιορισμούς που συνεχίστηκαν εντός του 2021, το εμβολιαστικό πρόγραμμα που εφαρμόστηκε οδήγησε στη σταδιακή άρση των μέτρων με αποτέλεσμα οι δημόσιες υπηρεσίες, τα αεροδρόμια και οι επιχειρήσεις να αρχίσουν να επαναλειτουργούν σχεδόν σε κανονικούς ρυθμούς, με αποτέλεσμα αρκετές από τις συναλλαγές οι οποίες δεν υλοποιήθηκαν εντός του 2020, να γίνουν εντός του 2021.
– Παρά την ασταθή κατάσταση που επικρατούσε το 2021 (lockdown κατά το 1ο τρίμηνο), το τέταρτο τρίμηνο του 2021 σημειώθηκε ο μεγαλύτερος αριθμός συναλλαγών (8.088) που καταγράφηκε από το
2013.
– Το ποσοστό των συναλλαγών από αλλοδαπούς αγοραστές ανέρχεται στο 25,4% σε εθνικό επίπεδο, ενώ παρατηρείται σημαντική διασπορά μεταξύ των Επαρχιών. Το ποσοστό αυτό παρουσιάζεται αυξημένο μετά το 2018, παρά την κατάργηση του Επενδυτικού Προγράμματος και το Brexit, γεγονότα που έπληξαν τον τομέα των ακινήτων αλλά και τον τουρισμό.
– Το μεγαλύτερο ποσοστό συγκεντρώνει η Πάφος και πλέον ακολουθεί η Λάρνακα, ενώ ιστορικά τα τελευταία χρόνια ακολουθούσε η Αμμόχωστος.
* ΔΡ ΘΩΜΑΣ ΔΗΜΟΠΟΥΛΟΣ, ιδρυτής και διευθυντής της AXIACharteredSurveyors, συνιδρυτής και διευθυντής της RealGeosolutionsLTD, Επίκουρος Καθηγητής στις Εκτιμήσεις Ακινήτων στο Παν. Νεάπολις, και Επισκέπτης Καθηγητής στο τμήμα Πολ. Μηχ/κων και Μηχ/κών Γεωπληροφορικής του ΤΕ.ΠΑ.Κ. Eίναι μέλος του ΔΣ του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Κύπρου και διατελεί μέλος του EuropeanBoardofInternationalValuationStandardsCouncil από το 2020
